買ってはいけない立地条件が悪いマンション

不動産はどんな用途でもそれに合わせた立地条件は重要です。立地条件が最悪なマンションを5つ紹介します。これらの立地条件に合致するマンション購入は避けましょう。


1. 陸の孤島

マンション選びは交通利便性が大切です。特に中古マンションを探す人は、「古くてもいいから便利で安いマンション」を探します。そのため、新築マンションを買うときは、まず「立地」を優先させましょう。

バス便物件や徒歩15分超物件等は、「不便だけど、新築の我が家」と納得して購入する人が多いです。しかし、売る時は新築でなく中古です。売る時の市場性がいかに低いかを考えましょう。

利便性の高いマンション供給が増えているので、駅徒歩10分も市場価値が下がる可能性がアあります。

2. 騒音

幹線道路沿い物件は騒音に加え、排気ガスの影響もあるため、新築時でもあまり人気がありません。こういうマンションを買うのは、買う前の住居も幹線道路沿いの人です。そのため流動性が低く、限られた市場となっています。

また、幹線道路の騒音は下層階のほうがうるさいと限ったわけではなく、8階くらいの中層階のほうがうるさいケースもあります。

線路際のマンションも騒音マンションですが、排気ガスはなく、深夜には電車は走らないので、幹線道路よりは良いとは言えますが、避けた方が無難でしょう。

3. 日陰

家は日当りが重要です。南側に建物が建ち日照時間が少ない物件は、価値が低いです。購入する時点ですでに、日照に影響する建物が建っていればわかりますが、よく注意しなければならないのは、隣の土地が空き地の場合です。

また空き地でなく畑も将来高い建物が建つ危険があります。「生産緑地」と表示されていても、相続が発生して相続税支払いのための売却であれば、マンションになってしまう可能性があります。

また、高容積の地域に戸建が建っている場合も、建替えで高層建物になる可能性があるので要注意です。

4. 悪臭

匂いを発する工場や川の近くにあるのも、悪い立地です。換気設備等で対応していても、中古マンションになった時のマイナス要素を挽回することはできません。

5. 浸水

台風や集中豪雨時に浸水してしまう物件も避けて下さい。「マンションだし、上の階なら関係ない」ということではなく、エントランスや機械式駐車場のピットに浸水するようではダメなのです。

多くの行政でハザードマップを公開しているので、インターネットで自分の検討するマンションに浸水のリスクがあるかどうかチェックしましょう。

特に要注意な立地は「陸の孤島」

郊外バス便など「陸の孤島」の大規模マンションは要注意です。こういう物件は子育てファミリーで奥さんが専業主婦という家族がメインターゲットなので、子育て共用施設を充実させ「働くパパの通勤さえちょっと我慢すれば」理想の生活ができるような気分にさせて売ります。

しかし、中古で売る時には、理想の生活を想像させながら売るのは難しいです。こういう立地のハンデを建物で挽回するマンションは時間がたつほど売れないマンションになります。このハンデを忘れさせるために、「陸の孤島」の大規模マンションは新規発売時点では豪華な販売センターでプレゼンし、広告も大々的にやり、営業マンも大量投下されます。

デベロッパーは一度販売を始めてしまったら是が非でも売り切らなければならないので、最後の1戸を売るまであらゆる努力をしますが、完売するまで時間もかかります。完売まで時間がかかった大規模物件が中古物件として売りに出されれば、売れるまでに時間がかかるのです。

中古マンションで時間がかかるというのは、価格がどんどん下がることを意味します。そして、大規模物件で戸数も多いだけに中古として売りに出される住戸も多くなるので、ますます需給関係が悪くなり、価値が下がっていきます。

負のスパイラルに陥りやすいのが「陸の孤島」の大規模マンションです。「通勤」さえ我慢すれば…というマンションは避けてください。

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