マンション購入するなら「売る」「貸す」「住む」の3つの選択肢を持とう

マンションを購入した場合、自分が住み続けるとは限りません。住宅ローンを組むと、大企業では辞めることはないと判断され地方に飛ばされる可能性も高くなります。マンションを購入したら、常に持つべき選択肢は、「人に売る」「人に貸す」「自分で住む」の3つが必要です。


■「売る」

売るには中古売却価格がローン残元本を常に上回ることが必要で、この差額が次の物件購入の頭金となります。

■「貸す」

貸すには家賃がローン返済額を常に上回ることで、この差額が家計を助けるか切り詰めるかの分岐点になる。

■「住む」

自分で住むことは1つの選択肢にすぎません。今の家族にふさわしくないのならば、無理して住み続ける必要はないのです。

大事なのは、常に「売る」「貸す」「住む」の3つの選択肢を持っていることです。

■貸した場合の損益を考えよう

転勤になるとリロケーションすることが多くなります。マイホームを貸して転勤先で住まいを探すケースです。ローン返済は待ってくれないので、こんな時は人に貸して家賃を受け取るしかありません。

家賃とローン返済額とを比較して、家賃の方が多くなっていないと返済に支障をきたします。この差分がキャッシュになるのでプラスならキャッシュインが生まれ、マイナスならキャッシュアウトになります。

お父さんにとっては、お小遣いの増減がここで決まります。毎月2万円とすると年24万円、転勤が3年なら72万円のキャッシュなので大きいですよね。

家賃は変動する可能性があるが、住宅ローンは長期固定金利の場合、毎月の返済額は固定されます。住宅ローンの返済額は、借入額と金利と借入期間の3要素で決まります。

「家賃>ローン返済額」になるように、調整する役目は借入期間になります。少し余裕を持たせておかないと、いざという時にローン返済額を変えることは容易ではありません。

長期間にわたって人に貸すことになって、家賃が下がることで「家賃<ローン返済額」になることもあるかもしれません。その際は、まとまったお金ができたタイミングで繰上げ返済して、月のローン返済額を下げ、再び「家賃>ローン返済額」の状態にしておくことが望ましいでしょう。

常に「家賃>ローン返済額」にしておくことが、住み替えの条件になるのです。逆に言うとこの条件を満たさないと、マンションを売ることも決断できず、キャッシュはどんどんマイナスになり、最悪住宅ローンを残したままマンションを売ることにもなってしまいます。そうならないためにも、マンション購入前から「売る」「貸す」「住む」の3つの選択肢を持つようにしましょう。

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