マンションは10年で住み替えるべき12の根拠

マンションを10年を1つの目安として住み替えることには多数の根拠があります。今回は、マンションを10年で住み替える12の根拠を紹介します。


1. 含み益を出す

含み益は、売却しないと利益として実現しません。もしずっと住み続けたら、その含み益はないのと同じことになります。含み益は前回の頭金に上乗せされて、次の購入物件の頭金になります。

新築マンションの含み益は1年後には売却事例が出てきて判明しています。そこから先は中古物件となり、元本の減り方と物件価格の下がり方との差額が生まれるだけなので、1年後も10年後も大差ないこともあります。

ただし、頻繁に引っ越しをするのは家族の心理的なストレスにつながり、落ち着いた生活を阻害しかねないので、人生の節目を契機にした方がいいでしょう。

2. 住宅取得控除の期間が10年で切れる

住宅取得控除制度は、住宅ローン年末残高の1%にあたる所得税が還付されるもので、2013年の取得物件については上限20万円となっています。この期間は10年で終了するので、最大200万円の還付になります。

通常、確定申告期間の初日に書類を提出すれば約1カ月後にお知らせはがきが届き、キャッシュが指定口座に振り込まれます。10年後に住み替えたら、またその時点の制度に従い、控除が受けられるのです。

その額は現時点で決まってはいないが、これまでの持家政策を踏襲するならなくなることはないでしょう。少なくとも住み続けての11年目にはなくなる控除よりも、有利になる可能性は高いのです。

3. 10年固定金利は長期固定金利よりも低い

10年で住み替えることを前提にすると、住宅ローン金利を安くすることができます。多額のローンを借りる際に変動金利は勧めにくいですが、期限を10年と決めることで10年固定金利のローンを選択肢に入れることができます。

長期固定金利が低くなったとはいえ、2%程度であることに対して10年固定の変動金利は通常これよりも低いのです。4000万円を30年で借入をするのに、金利が2%と1.5%では毎月の返済額が9800円異なり、支払金利の差の総額は30年で350万円以上違うことになる。

10年で比較しても1.5%の方が支払金利総額は120万円弱安く、元本は約60万円多めに返済が済んでいることになります。

4. フラット35Sの金利優遇は10~20年で設定されている

新築でも中古でも持家取得に最もよく使われる長期固定金利の住宅ローンが、フラット35Sでする。省エネルギー性や耐震性やバリアフリー性を満たすと、一定期間0.3~0.7%金利が優遇される。この期間が最短で10年、最長で20年になります。

この条件をクリアした住宅を購入した方がローンを含めた総支払額が割安になるので、購入検討段階の早いうちに「その物件ではどの金利優遇が適用されるか」の確認が必要です。

最も優遇されるケースでは、金利優遇前と比較して30年の総支払額が3~7%変わってきます。4000万円のローンを組んでいれば、120万~280万円に相当するので、大きな差です。

金利優遇は当初5年間に優遇幅が大きく、短くても10年目までは継続します。将来の住み替えるタイミングでどのような優遇がされているかはわかりませんが、優遇基準は新しいものを取り入れて変化していくので、新築もしくは築年の浅い中古に住み替えていく方が有利であることはいつの時代も変わりはないのです。

5. 固定資産税の新築住宅の減額には5~7年の期限がある

新築に限って、分譲マンションは5~7年の間、固定資産税額(家屋分)が2分の1に減額される家屋の課税対象額が2000万円なら、2000×1.4%×0.5=14万円となり、最大7年で98万円安くなります。

6. 買いたい人は10年以内を望んでいる

不動産の売買で最も大事なことは、相手の都合に合わせることである。買い手の都合に合わせれば合わせるほど、高く売ることができます。中古物件を買いたい人のニーズはエリアを決めているケースが多く、築年が次に重要な要素になります。

アンケートで、中古物件を購入するとしたら、築何年まで許容できるでしょうか? その答えは10年以内が63%を占めました。15年までを含めると、81%に及びます。

新築マンションを購入した人が売る場合には、10年を目安にしないと顧客が減ってしまうのです。不動産は自分の都合で考えるのではなく、常に相手の都合を優先した方がうまくいきます。

7. 最新設備を手に入れる

住み替えることで、最新設備を手に入れることができます。例えば、耐震ドア枠やオートトイレやディスポーザーや食器洗浄機や床暖房など、10年前にはあまり普及していなかった住宅設備は多いです。また、エアコンやコンロなど住宅設備の多くは、10年が経過すると故障し始めるケースが多いのです。

リフォームすればいいといっても、リフォーム代はバカにならない金額がかかります。さらに、個人が発注する設備リフォーム代はデベロッパーが新築マンションを発注する設備代金とは価格がまったく違うのです。

まとめて総戸数分発注するデベロッパーは格安に設備を仕入れて、施工費(人件費)もまとまった数だけ安くなります。築年の経過したマンションを個人がリフォームするのは、コストパフォーマンスが極めて悪いのです。

8. 共用施設は使われなくなる

大規模マンションには、さまざまな共用施設があり、販売時の売りになる。例えば、キッズルームがある。子育て世代には、自宅以外で安心して遊ばせることができる場所が敷地内にあるのはメリットになります。そこにコミュニティができて、親同士の情報交換が役立つことも多いでしょう。

しかし、このキッズルームが使われるのは最初の10年だけです。同世代の子どもが大きくなると、皆「卒業」してしまうからです。共用施設には、使う側の賞味期限があることを想定しておきましょう。

9. 大規模修繕を回避する

新築から10年で住み替えると、大規模修繕の時期を回避できる。修繕積立金の支払いは段階的に増額されるので最初の10年は比較的安く、追加コストである一時金が発生するのは修繕の直前が多いのです。また、修繕中は長期間にわたって居住性が落ちるので使用価値も落ちます。

10. 家賃は築年で安くなる

賃貸は、築年が浅いほど使用価値が高いのです。築年の古い賃貸物件の空室率は上がりやすく、デッドストック(市場にすら出されない空き家)になる可能性が高いでしょう。

11. 生きている間に耐用年数が来てしまう

自分の寿命となる90歳の後にマンションの耐用年数(47年)を迎えるためには、43歳以降に新築を購入する必要があります。それ以前に購入したら、少なくとも1回の住み替えが必要になります。

12. 瑕疵担保責任は10年で切れる

現在、すべての新築住宅は引き渡しの日から10年間その瑕疵を修補するなどの義務を売主が負うことになっている。瑕疵は、構造上や居住上の大きな問題のことです。「万が一」の無償保証期間が切れてしまうのです。

マンションは可能な限り10年以内で住み替えましょう。

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