売れ残りマンションを買う時の注意点

新築マンションは、価格設定を間違えば売れ残るリスクが高い書品です。竣工売りは売れ残りであり、売り出した価格では高いことを表しています。また、ずっと売れ残っている中古マンションも買うときには注意が必要です。売れ残りマンションを買う時の注意点を紹介します。


■売主は新築の売れ残りマンションを早く売りたい!

売主側も早く売り切って販売センターを閉めたい。閉めないことにはコストは出続けるし、自社販売であれば人を別の販売センターへ配置転換したいからです。1年経ったら未入居であっても中古物件扱いになるし、時間は限られています。とにかく早く売り切りたいのです。

こうした売れ残り物件は、訪れたお客さんに値下げ提示をするのが一般的です。少し無理でも住宅ローンを付け、販売したいのです。しかし、買えそうにない人に値引きして無理矢理売ると、住宅ローン破綻するケースが増えます。

返済の延滞が続き、結果的に競売で売りに出されたりすると、市場価格よりもかなり安く取引されます。そうした事態が頻発すると、そのマンションの資産価値が明らかに下がります。

■不人気物件は値切らないと買ってはいけない

特に、売主が大手ではない場合、こうしたことをやってしまうのです。一旦、売ってしまえば売主自身は楽になれるからです。こうした物件の売れ残りは悲劇的なケースがあるので、売行きは非常に注意が必要です。

■中古物件は指値で買う

中古マンションも適正価格で買いたい物件です。売主である個人は自分が買った価格にこだわりたがります。それに準じた住宅ローンを組んでおり、住宅ローン残高以上でないと売るに売れないからです。

そのため、売りたい価格は市場価格と乖離することがあります。中古時価は公表しているのだから、その物件の価値はすでにわかっています。相場並みで購入するためには、取引の実態を理解しておく必要があります。

成約するまでの期間は、売り出してから3カ月で85%が取引されます。これは適正価格を付け、広く広告して売ろうとした場合に限ります。売り出して2カ月経っても買主が1人も現れないなら、価格設定か広告の仕方のどちらかが間違っていると考えた方がいいでしょう。

次に、売出しからの経過月数別の売出しと成約の価格乖離率を調べましょう。期間が長引くにつれて価格の値引き幅が大きくなる傾向にあります。しかし、適正価格の範囲内なら3カ月で売れるため、結果的に、売出しと成約の乖離幅の平均は6.4%となります。

売出価格のまま購入する人は12%に過ぎず、5~10%値切って買う人が最も多くなるので、この結果になるのです。中古価格は交渉で決まるのが通例で、仲介に入る不動産屋もそれを心得ています。

つまり、売出価格は成約するであろう価格よりも少し高くしておき、値引き幅を最初から持たせているのです。購入する側に付いている不動産屋も売出価格を少しまけてもらうように交渉することを欠かしません。

中古時価は成約ベースで計算しているので、売出しの価格はこの乖離率分高いのです。購入する際は、中古時価相当で「指値を入れる」ことになります。5000万円の売出しに対して、「4580万円なら買います」という打診です。

このやり取りは、取引通例を理解している仲介業者同士のあうんの呼吸のようなものとなります。こうすることで、売主も買主も納得させることができるから、必要な慣行とも言えます。

実際、その住戸がどのくらい市場に滞留していたかは正確にはわからないので、成約する価格にこだわりを持つしかないのです。中古の売買では、適正価格を目安にしましょう。

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