修繕積立金はなぜ値上がりするのか? 修繕積立金の真実

ローン返済計画は管理費と修繕積立金も考慮に入れて購入適正額を算出すべきです。しかし、修繕積立金を甘く見ている人が多いのではないでしょうか? 売り手の都合で知ることが難しい、修繕積立金の真実を紹介します。


修繕積立金とは

修繕積立金は、長期間にわたってマンション等を維持していくために必要な修繕を実施するため、管理費とは別会計で積み立てられるお金のことです。

最初の修繕積立金が安い理由

修繕積立金が安いのは最初だけです。なぜなのでしょうか? まず、修繕積立金は3つの案が提示されます。均等で積み立てていく案、途中で一時金を集め修繕積立金は5年に1回ゆるやかに値上がりする案、一時金は集めず修繕積立金を5年に1回大きく値上げしていく案です。

経済情勢が同じならずっと毎月同じ金額の修繕積立金を支払うのが一番自然です。しかし、そうはなりません。そうすると毎月の修繕積立金が高くなり過ぎ、ローンの借入れを減らすためマンションが高く売れなくなります。修繕積立金が最初に安いパターンを用意しておくのはデベロッパーが高く売りたいためなのです。修繕積立金を説明する時には

「最終的には最初の管理組合総会の時にみなさんで決めていただきます」

と、決めるのはお客様と伝えて、責任はとらなくていいように説明します。

10年過ぎると新築マンション購入の優遇も同時に無くなる

新築マンションはローン減税も固定資産税の軽減措置も取得してからすぐのメリットです。修繕積立金が値上がりする5年、10年のタイミングにはその他の負担も増える時期です。この部分はばらばらに重要事項説明時に説明しているのですが、このことの重大性に気づいていないひとが多いのが現実です。

購入時は楽観的なのもいちん

また、購入時のお客様というのは非常に楽観的な生き物になっているので5年後、10年後は経済的に余裕が出ているはずなので大丈夫と考えてしまいがちです。

20年間の修繕計画しか説明しない

長期修繕計画の案を作成するのは管理会社が多いのですが、案が出てきた時に25年と30年の負担はあまりにも多いので、「これは見せられない」となり20年間の長期修繕計画を説明するのです。見せると売れないと判断してしまうからです。

「20年以上」の計画を説明することが義務づけられているから、都合の悪い20年後より先は見せないのです。しかし、見せてもらえない25年から30年の費用が多くかかるため、そこを承知して買うべきなのですが、説明されていないのでどうしようもありません。

修繕積立金が最初安い案を説明することが許されているのは、お客様のためといいながら少しでも高く売りたいデベロッパーのためなのです。ここに修繕積立金が値上がりするからくりがあります。

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