住宅購入時にかかる税金や諸費用。住宅購入前後の税金・費用

住宅購入時には様々な税金や諸費用がかかります。住宅購入前後の税金・費用を紹介します。


購入時にかかる税金

住宅を購入したときには、さまざまな税金がかかります。不動産取得税、登録免許税、印紙税などです。不動産取得税は、住宅を取得したことに対する課税で地方税です。登録免許税は、取得した住宅を登記する際にかかる国税です。印紙税は売買契約書や、住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)にかかる国税です。

不動産取得税は、固定資産税評価額の3%を都道府県に納めます。ただ、平成23年時点では、新築物件の場合、特例として床面積が50~240平方メートルである場合、課税標準額から最大1,200万円まで控除が認められます。この特例により、不動産取得税を払わなくてすむ人が多くなっています。

登録免許税は、不動産、船舶、会社、人の資格などについて、公にその証明をするために必要な登記、登録、特許、免許、許可、認可、指定および技能証明を行うときに課税される国税の一つです。登録免許税は、登記を受けることによって生じる利益に着目して課税される税金です。

たとえば、土地や建物を購入して登記をする場合には、登録免許税がかかります。住宅ローンの設定など、融資を受ける場合には、不動産を担保に提供して抵当権の設定登記を行いますが、そのときにも登録免許税が課税されます。また、相続や贈与などによって不動産の所有権が移転する場合があります。その際にも登記を行いますから、登録免許税が課されます。

なお、登録免許税には軽減措置があります。たとえば、平成24年3月までに、耐久性、耐震性、省エネ性能などの点で一定の基準を満たした認定長期優良住宅について、所有権の保存登記・移転登記を行う場合には、登録免許税が0.1%に減額されます。

印紙税というのは文書にかかる税金で、収入印紙を貼付することにより印紙税を納めます。すべての文書に印紙税がかかるわけではありませんが、1万円以上の土地・建物の売買契約書や金銭消費貸借(お金の貸し借りのこと)契約の契約書には印紙税がかかります。そのため、住宅を購入するときの売買契約書や住宅ローンの設定契約書には収入印紙を貼付して印紙税を納めることになります。

契約書は、通常2通作られますので、それぞれに収入印紙を貼る必要があります。売買契約書の場合は、買主と売主が1通ずつの印紙代を負担するのが一般的です。

印紙税は、3,000万円の住宅を売買すると2万円の収入印紙を貼らなければなりません。もしも、印紙代を節約し、貼らないですませてしまった場合、税務調査で貼り忘れが発覚すると、印紙代の3倍の過怠金が徴収されることになります。

購入後にかかる税金

住宅を購入した後にかかる税金には、固定資産税、都市計画税があります。これは、家を手放すまで、毎年かかる税金です。

固定資産税は、住宅や土地を持っていることに対して課せられる税ですが、市町村の判断でこれを上回る税率を設定することも許されています。また、住宅取得の促進策として、新築の場合、戸建は3年、マンションは5年間、課税額を半額にする軽減措置があります。

住宅を他の人から購入した年の固定資産税は、買主と売主が日割で負担します。ただ、固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者が1年分を納付する決まりになっています。そこで、実際は、買主は住宅の所有権が移った日からその年の12月31日までの固定資産税相当額を売主に支払うことになります。

都市計画税は、地方税法に基づいて、市町村が都市計画区域内の建物や土地に課すことができる税金です。課税標準額の0.3%が課税されます。都市計画区域内でなければ、課税されないのですが、都市計画区域は、ほとんどすべての自治体で導入されています。なお、東京23区では、東京都が課税します。

その他必要になる諸費用

住宅取得の際には、保証料や手数料、印紙税や不動産取得税、司法書士に登記手続きを依頼した場合の報酬、金融機関に支払う事務手数料、火災保険料といったさまざまな費用がかかってきます。中古物件であればさらに仲介手数料なども必要となります。

新築のマンションや戸建て住宅を購入する場合は、物件価格のおおよそ5%程度、中古マンションや中古の戸建て住宅の場合はおおよそ8%程度が必要です。また、マイホームを購入した場合は、引越し費用も慎重に考えなければなりません。引越しの時間、曜日、季節を考えるのも大切です。引越しの費用なども合わせて、物件価格の10%程度は諸費用がかかると考えておくとよいでしょう。

銀行に支払う保証料や手数料

ローンを借りるにはさまざまな費用がかかってきます。金融機関が融資を行う際、お金が戻ってこないリスクを回避するために担保をとり、連帯保証人をつけるのが普通です。しかし住宅ローンの場合は借入をする人が個人であり、融資金額も大きいことから、連帯保証人をつける代わりに、保証会社の保証をつけることを条件としています。保証会社が保証人となるための費用が保証料です。

保証料については、保証会社やローンの内容により金額が異なります。住宅ローン借入時に一括支払する方法と、住宅ローンの金利に上乗せ(通常0.2%程度)して金融機関に支払う方法があります。総支払額では一括支払いの方が安上がりですが、物件価格の2%程度が必要になることもあります。

また、住宅ローンを貸し出す金融機関に対し、事務手数料が必要になることがあります。一般的に3万円~5万円程度ですが、融資金額の5%程度のところもあります。

司法書士に支払う手数料について 

不動産を売買した時は、その不動産に関する権利(所有権や抵当権)を保護するため登記をする必要があります。登記は自分でできればよいのですが、素人には難しいので専門家に頼むのが一般的です。その際は、当然、報酬が必要です。司法書士への報酬は話し合いで自由に決めることができます。銀行や不動産業者が司法書士を指定するのが一般的です。

手付金

手付金とは契約成立の際、買主が売主に支払う金銭です。不動産業者が売主の場合、法律(宅地建物取引業法、以下「宅建業法」と言います)で「売買代金の2割まで」と上限が定められています。実際には物件価格の1割程度が一般的です。

解除ができるのは相手が契約の履行に着手する前までです。着手時とは、たとえば買主が内金(中間金)を支払った時、売主が登記や物件を引き渡した時、などです。しかし、あらかじめ「ローン特約」を締結しておけば、買主は解除をしても、支払った手付金を取り戻すことが可能です。ローン特約(「ローン条項」ともいう)とは、その特定のローンの承認が得られなかった場合に無条件で解除できる特約です。万一の場合に備えて、売買契約書に「ローン特約」が記載されているかどうかを確認しておくべきでしょう。

仲介手数料

中古物件を購入する際には、仲介手数料がかかります。仲介手数料は、不動産業者の仲介により住宅の売買が成立した時に、不動産業者に支払う金銭です。売主から直接購入する場合は不要です。最近では安く設定する業者もあります。不動産業者以外の者が、仲介手数料を請求することは違法です(宅建業法2条2項、3条1項)。

住宅は一般的に高額ですから、仲介手数料が100万円程度になることもあります。購入計画の早い段階で、金額をよく確認しておきましょう。

諸費用もすべてローンで対応する方法も

住宅を購入する際には、直接の購入費用以外にもさまざまな費用がかかります。登記費用や火災保険料、保証料などの諸費用が必要で、すべて合わせると、数百万円にのぼります。これらの経費は、自己資金から用意するのが普通ですが、最近では、銀行などを中心にこれらの諸費用を貸すローン商品も出ています。

このローンを扱っている金融機関の多くが、貸出の上限が300~500万円、返済期間は住宅ローンの期間と同じになっていることが多いです。

住宅購入後にお金がないということがないように、住宅購入前後の費用は不動産購入に関する本を読んでしっかり勉強しましょう!

参考本

「すぐに役立つ 不動産を「売るとき」「買うとき」の法律マニュアル」

    
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