3種類の媒介契約?不動産売買の前に知っておきたい不動産業者の報酬と手数料!

不動産売買は大きな金額が動くため、きちんと不動産知識を覚えておくことが大切です。不動産業者の報酬、手数料、媒介契約などを紹介します。


不動産業者の仕事とは

街を歩けば、「●●不動産」「●●住建」といった、不動産会社の看板を到る所で見かけるのですが、実は不動産業というのは誰もが営むことができるものではありません。一般の消費者が安心して仲介業者に依頼できるようにするため、宅地建物取引業法(宅建業法)という法律が、免許を受けた者(宅地建物取引業者)でなければ不動産取引の媒介はできないと定めています。

通常、不動産の売買を行う際には、不動産業者を通して行われます。業者が不動産の媒介に携わるには、宅地建物取引免許が必要となります。また、業者は、事務所に最低1人の宅地建物取引主任者を置かなければなりません。

土地や建物などの不動産の売買に携わる業者のうち、宅地建物取引業者が扱う仕事は、不動産売買の媒介、不動産販売の代理などです。不動産会社がみずから売主となって不動産の売買をすることもあります。不動産売買の媒介の場合には、不動産の売主と買主の間に入って、取引を手助けします。不動産販売の代理とは、マンションなどを建設した建設会社やオーナーのかわりに部屋の販売を行うような業務です。

宅建業者に支払う報酬

宅地建物取引業者(宅建業者)の媒介によって依頼者の希望する条件通りの不動産取引が完了すれば、それで宅建業者は媒介契約の義務を履行したことになります。その場合、宅建業者には依頼者に対する報酬請求権が生じます。もちろん宅建業者としての免許がない者には仲介業務を行っても報酬請求権は発生しません。また、媒介契約を締結していないのであれば、たとえ宅建業者が勝手に情報を提供してきても、報酬請求権は生じません。

宅建業者の報酬について、まず、媒介の場合は、上限が国土交通省の告示で定められています。業者に対して支払う報酬は一定で、かりに仲介業者が複数いても増加するわけではありません。代理の場合は、通常、買主が手数料を払うことはありませんが、例外もあるので注意が必要です。

媒介手数料

不動産取引の際に、媒介した不動産業者に支払う手数料は、その取引額によって異なりますが、その上限は次のように定められています。不動産売買の際の売買代金が200万円以下の部分は、代金の5.25%となります。200万円を超えた額で、かつ400万円以下の部分は、売買代金の4.2%です。

また、400万円を超える部分は、代金の3.15%が上限額になります。これらの上限以下の金額の手数料を売主、買主がそれぞれ支払います。

3種類の媒介契約

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

1. 一般媒介契約

同時に複数の宅建業者に媒介を依頼することができる契約です。一般媒介契約では、依頼者が自分自身で不動産取引の相手を見つけて契約を締結したり、他の宅建業者が媒介した相手と契約を締結した場合は、その旨を業者に通知しなければなりません。もし、依頼者が通知し忘れた場合には、依頼した業者に対して媒介のために要した費用を賠償しなければなりません。

2. 専任媒介契約

他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。依頼者が自分自身で不動産取引の相手を見つけて契約を締結することはできます。ただし、同一物件につき依頼者が他の宅建業者の媒介した相手と契約を締結した場合には、専任媒介契約を締結した宅建業者に対して報酬額と同じ金額の違約金を支払う義務があります。

専任媒介契約を締結した宅建業者は、契約を結んだ日から7日以内に不動産物件を指定流通機構(レインズと呼ばれる不動産物件諸情報交換のためのコンピュータシステムを運用している組織)に登録して、売買契約成立へ向けて尽力しなければなりません。

3. 専属専任媒介契約

依頼者が、依頼をした宅建業者が媒介した相手以外の者と売買契約を締結することができない専任媒介契約です。専属専任媒介契約を結んだ場合、同一物件につき依頼者が、他の宅建業者が媒介した相手と契約を締結した場合はもちろん、依頼者自身で不動産取引の相手を見つけ出して契約を締結した場合も、契約を締結した宅建業者に対して規定の報酬額と同じ金額の違約金を支払う義務があります。

専属専任媒介契約の場合は専任媒介契約よりも宅建業者の負う履行義務は強く、宅建業者は契約後5日以内に不動産物件を指定流通機構に登録しなければなりません。

学習コストはかかりますが、不動産売買の前に、不動産業者の報酬や手数料について知っておくと損をする確率が減ります。不動産売買の前の事前対策が大切です!

参考本

「すぐに役立つ 不動産を「売るとき」「買うとき」の法律マニュアルの記事」

    
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