住宅ローンの金利には敏感になろう!

家を購入するときに、住宅ローンは借りることをおすすめします。日本では持家促進政策が取られているため、住宅ローン控除で最大200万円戻り、住宅ローンの金利優遇もふんだんに行われているためです


住宅ローンの金利に注意!

一般的に不動産の購入検討者は、不動産価格に敏感だが金利に無頓着な人が多い傾向があります。しかし、金利に無頓着だと損をすることになります。金利差は返済総額を大きく変えることになるからです。

金利が1%違うと、返済総額は18.7%増える

これは、4000万円を30年ローンで金利2%と3%で比較した結果です。4000万円×18.7%=約750万円の違いになります。この結果からも、不動産購入者はマンション価格と同様に金利に敏感になった方がよいのです。

今が買い時かの判断材料はあるし、マンションの価格が高いか安いかは沖式時価で判断できますが、自分でキャッシュフローを変化させられるのは金利だけなのです。消費税率が3~5%上がることが予定されていますが、消費税は土地にはかからず、建物価格だけにかかります。

3000万円の建物価格なら、3%アップで90万円、5%アップで150万円の増額になります。これに金利2%が30年ローンで乗っかると返済総額は、それぞれ90万円が120万円に、150万円が200万円になります。

繰上げ返済をしよう!

マンション価格だけでなく、住宅ローンの条件についても敏感でいることが、自宅マンション投資に重要な要因です。返済できなくて破綻する人もいますが、ほとんどのケースは繰上げ返済で全額返済を終えてしまいます。

住宅ローンを設定できる人は年収が上がっていく可能性が高く、徐々に返済が楽になるので繰上げ返済を行います。繰上げ返済はいろんな形で行われます。お金が溜まった時点や退職金や相続などでお金が入った場合などがあります。まとまったお金ができれば繰上げ返済と覚えておきましょう。

繰上げ返済のメリット

繰上げ返済のメリットは以降の金利軽減に加え、月の返済額が減額される分、キャッシュフローの余裕ができ、次回の繰上げ返済を早める効果があります。子どもの進学などでまとまったお金が必要でなければ、繰上げ返済を行いましょう。

繰上げ返済はノーリスクの金融商品に投資しているのと同じです。金利が2%なら、確実に2%の金利を得たことと同じ意味を持ちます。普通預金に入れておいてもスズメの涙ほどの金利しかつかない時代におすすめの投資方法なのです。

株もFXも上がるか下がるかは半々の確率だし、投信や債券もリスクリターンがあります。しかし、住宅ローンの繰上げ返済は確実にノーリスクで金利分の利回りを稼いでくれる優等生の金融商品です。

リスクのある投資商品に手を出すくらいなら、繰上げ返済しましょう。もし、キャッシュが手元に欲しいなら、預け入れた額だけ金利を減免してくれる住宅ローンもあります。いずれにしても、売却時に現金として返ってくるお金となるので、利率のいい定期預金のようなものなのです。

頭金をなるべく用意!

次に、繰上げ返済と同じ効果を示す頭金があります。金利分の確実な投資と考えると、早いうちにお金を用意した方が有利です。頭金は親からの贈与も含めてなるべく多く用意した方が有利です。

ローン金利はいつか跳ねる可能性も

2011年にユーロ危機が発生したとき、ギリシャを初めとしたユーロ経済圏の国の財政状況が悪く、長期金利が跳ね上がりました。これは日本でも起きる可能性があります。日本は世界で最も財政状況が悪い国です。

低金利が長らく続き、住宅の取得環境は悪くありませんでした。金利は不動産価格と同じくらい重要な購入条件です。高額商品を買うということはお金を借りることの裏返しでもあります。金利が1%違うだけで総返済額は18.7%も違うからです。

金利の怖さはアメリカのサブプライムローン問題と同じです。金利が跳ね上がって返済額が年収に比して高くなると日本でも同じようなことが起こります。

まず、住宅ローンを組む際は長期固定で組むのが基本でした。現状は非常に低い利率なので問題はありませんが、国債の金利が上がると長期金利がその分上がります。金利が上がっても、長期固定なら、借入金利は変わりません。

借り入れした後に金利が上がるなら、相対的にお金を割安で借りていることになります。もし金利が下がるならば、借り換えをすればいいでしょう。金利におけるリスクは、短期変動金利が上がる場合に限られるのです。長期固定で2%を切る金利で借りられる人はこれを使った方がいいでしょう。

ハイパーインフレのリスクも加味

次に、可能性が低いとはいえ、「まさか」のこともシナリオに入れておいた方がいいでしょう。ハイパーインフレです。日本国の財務状況は悪いので、国の借金である国債を信用不安のために買う人が減ると、長期金利が大幅に上昇する可能性があります。金利が上昇すれば、資産価格が上昇して高くなります。経済環境が大きく動く時、個人の損得も大きく動きます。

資産を持つ者は資産価格が上昇し、売却益が出ます。長期固定ローンであれば、返済額が変わらないので、楽に返せます。これに対して、資産を持たない者は家賃が上昇し、現金の価値が目減りします。

インフレは持家派有利で賃貸派不利になりますが、金利が長期固定であることがその条件になります。こうしたハイパーインフレが来るかもしれないと思うなら、長期固定ローンで持家を購入しておいた方がいいでしょう。しかもなるべく高い物件の方がいいでしょう。

なぜなら、集合住宅であるマンションは、短期金利で破綻した住戸が安く処分されるが、その数が少ない方が中古騰落率が小さいからです。そうした破綻が少ないマンションは総じて住んでいる人の財力は高いものです。

住宅ローンの借り換えを常に模索する

住宅ローン契約は後から条件を変更することが原則としてできません。「返済が厳しいので、金利を低くしてください」と言っても相談に乗ってもらえません。金利と繰上げ返済の重要性について理解しても、それが後の祭りでは仕方ありません。

そこで、借入条件のいいものを探し、借り換えることが次なる手段になります。その際、チェックすべきことは、金利と繰上げ返済時の手数料です。繰上げ返済の手数料は無料のものが多いですが、金融機関側の事務も発生するので、事務手数料があるケースもあります。

手数料が発生すると、小まめに繰上げ返済できなくなるので、注意が必要です。金融機関は個人への貸し出しのほとんどが住宅ローンなので、属性のいい顧客の囲い込みのために、条件のいい住宅ローン開発に余念がありません。

中には、赤字を出し過ぎて、早期に申込み終了になってしまった幻のような商品もあります。そうしたものを見つけたら、ダメもとで申し込んでみましょう。審査基準はこちらからはわからないので、打診して確かめるしか方法がないからです。住宅ローンには掘り出し物があるので、常に借り換えを模索しましょう。

住宅ローンの金利には敏感になり、損をしない不動産購入をしましょう。

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