空き家を持っている人が戸建て賃貸投資を始めるには?

優位性の高い戸建て賃貸投資。「じゃあ、具体的にどうすれば戸建て賃貸投資ができるの?」と思っている人のために・・・絶対に失敗しない戸建て賃貸投資の始め方を、ケース別に詳しくご紹介します。


自分の持っている空き家を貸す場合

1つ目は、自分の持っている空き家を貸すという方法です。
「親から相続したけれど、誰も使っていない一軒家がある」というケースがいちばん多いと思います。
ただ、ほかにも「一軒家を建てたけれども、転勤しなければいけなくなったため貸す」というケースも、これに該当するでしょう。

「地元」の不動産屋に相談する

まず、その空き家がある地元の信頼できる不動産屋に相談することです。
このときのポイントは「地元の」という点です。
なぜ、地元の不動産屋じゃなければいけないかというと、実際に空き家を見てもらったほうがいいことと、その地域の家賃相場や物件のニーズを一番よく知っているのは地元の不動産屋だからです。
どの不動産屋が信頼できるかは、地元の知り合いなどに聞いてみるといいでしょう。

5つの質問で事前調査を

相談する地元の不動産屋が決まったら、実際に空き家を見ながら次の5つのことを聞きます。
①今の状態のまま貸した場合、借り手がつきそうかどうか?
②借り手がつくとしたら、家賃はいくらぐらい取れそうか?
③借り手がつかないとしたら、どこをどうリフォームすればいいか?
④リフォーム費用はだいたいどれくらいかかりそうか?
⑤リフォームした場合、家賃はどれくらいとれそうか?
これで事前の調査は完了です。

このまま貸せる場合

調査の結果、このまま貸せるとなった場合は、収支のシミュレーションを行ったうえで、採算が取れそうであれば、戸建て賃貸投資を始めましょう。
このようなケースの場合、出ていく費用は管理費と固定資産税くらいでしょうから、なかなか入居者が決まらない場合は、少しくらい家賃を下げてもいいと思います。
とにかく借り手がつきさえすれば、家賃分がほぼ利益になるからです。

リフォームが必要な場合

リフォームが必要という判断になった場合は、リフォームにかかる費用と家賃を計算してみて、収支のシミュレーションを行ってください。
そして、儲かりそうだと判断したら、リフォーム業者にリフォームをお願いしましょう。
儲かりそうかどうかは、リフォーム費用を2年以内に回収できるかどうかを目安にしてください。
リフォームをする場合は、不動産屋に聞いた人気の間取りやデザインなどを伝え、入居者が集まりやすい物件にリフォームすることが重要です。

不動産屋に入居者のあっせんと管理を任せる

戸建て賃貸投資をやることになったら、その不動産屋に入居者のあっせんと管理をお願いしましょう。
管理は自分で行うこともできますが、夜中に入居者から電話がかかってきたり、ときにはクレームが来たりすることもありますので、そういうストレスから解放されるためにも、管理は不動産屋に任せてしまったほうが肉体的にも精神的にもラクだといえます。

不動産投資は管理しなければ副業とはみなされない

また、管理業務をしているとなると、副業とみなされる可能性があります。
本来、不動産投資も株式投資と同じで、副業とはみなされないのが一般的です。
しかし、管理業務をしているとなると、別の仕事をしているとみなされて副業禁止規定に抵触するケースもありますので、注意するようにしてください。

【まとめ】

・空き家を持っている人は、まず地元の不動産屋に相談を。
・空き家を見ながら5つの事前調査をする。このまま貸して採算が取れそうなら戸建て賃貸投資をスタート。
・リフォームする場合は2年で費用回収することを目安に。
・入居者のあっせんや管理は不動産屋にまかせることをおすすめ。副業にもならず、ストレスもなく、大きな安心が得られるのですね。

★ 参考図書『マイナス金利時代のありえない「戸建て賃貸投資術」』
徳間書店(リンダパブリッシャーズ)
新谷准司 著

    
コメント