中古住宅を購入し、リフォームして貸すには?

戸建て賃貸投資には、中古住宅を購入し、それをリフォームして貸すという方法もあります。でも、何から手をつけたらいいのでしょうか。ポイントは利回りをきちっと抑えること。絶対に失敗しない手順を、専門家がアドバイスします。

まずは中古物件探しから

この場合は、最初にやるべきことは「中古物件探し」です。 信頼できる不動産屋に、「中古住宅をリフォームして貸そうと思うのですが、何か良い物件はありませんか?」と聞いてみるのが早いでしょう。 ただ、やみくもに不動産屋に飛び込んで探しても、なかなか見つかるものではありませんので、まずはエリアにあたりをつけて、次の2つの情報を調べてみるのがいいでしょう。

2つのエリア情報をチェック!

①そのエリアの中古住宅の販売価格 ②そのエリアの一軒家の家賃相場 そうすれば、このエリアだと、これくらいの家賃が取れそうだから、何年で回収するには、これくらいの価格の物件でなければペイしないということがだいたいわかってくるはずです。

不動産屋に行って聞くべき5つの質問

ネットで良さそうな物件が見つかったら、その物件を扱っている不動産屋に行って、5つの質問をします。ネットではなく、直接、不動産屋に飛び込んで、おすすめの中古物件を紹介された場合も、次の5つの質問をしてください。 ①今の状態のまま貸した場合、借り手がつきそうかどうか? ②借り手がつくとしたら、家賃はいくらぐらい取れそうか? ③借り手がつかないとしたら、どこをどうリフォームすればいいか? ④リフォーム費用はだいたいどれくらいかかりそうか? ⑤リフォームした場合、家賃はどれくらいとれそうか?

投資資金の回収の目安は7~8年

収支のシミュレーションをしてみた結果、採算が取れそうであれば、中古住宅を購入し、そのまま貸すか、リフォームをして貸すという流れになります。 このとき注意すべきことは、中古住宅は老朽化のスピードが早いので、投資する資金(取得費+リフォーム代)をできるだけ早く回収できるようにすることです。 中古住宅の築年数にもよりますが、回収期間の目安は7~8年。 当然ですが、借り入れをする場合の金利や固定資産税などの経費も考慮しておく必要があります。

中古の利回りは15%以上が目安

たとえば、家賃10万円で貸せるとした場合、7年で回収するとなると、10万円×12か月×7年で840万円。つまり、物件の取得費とリフォーム代を合わせて、840万円以下なら検討の余地ありということです。 ただし、この場合の利回りは、840万円の投資に対して年間120万円の家賃収入なので、120万円÷840万円×100で14.3%。 中古の場合の利回りは、最低でも15%はいきたいところなので、取得費を下げるか、家賃を上げるかして、15%以上になるような目途がついてから、スタートしたほうがいいでしょう。

【まとめ】

・中古住宅を購入し、リフォームして貸すには、まずは中古物件探しから。 ・ネットでも直接でも、不動産屋に5つの質問をすること。 ・老朽化が早いため、投資資金回収期間は7~8年を目安にする。 ・中古住宅の場合は利回り15%をめざし、しっかり収支のシミュレーションをした上で、より良い賃貸投資をする。 ・新築住宅を建ててそれを貸すケースは、書籍で詳しく解説されています。ぜひ参考にしてください。 ★ 参考図書『マイナス金利時代のありえない「戸建て賃貸投資術」』 徳間書店(リンダパブリッシャーズ) 新谷准司 著